Máte poistený bytový dom správne? Odborník vám poradí, na čo si dať pozor

V súvislosti s tragédiou, ktorá zasiahla obyvateľov paneláka v Prešove, sa začalo viacero majiteľov bytov zaujímať o poistenie svojho bytového domu. Vrchného riaditeľa Úseku poistenia majetku a zodpovednosti poisťovne Generali Tomáša Potúčka sme sa preto opýtali, čo všetko by malo obsahovať správne nastavené poistenie bytového domu, ako aj to, na čo ľudia v súvislosti s týmto poistením najviac zabúdajú.

1. Poďme si najskôr vysvetliť, čo všetko sa skrýva pod pojmom poistenie bytového domu a čo všetko toto poistenie kryje?
Poistenie bytového domu predstavuje komplexný produkt, pozostávajúci z poistenia majetku, poistenia strojov a elektroniky a poistenia zodpovednosti za škodu. Toto poistenie kryje poškodenie alebo zničenie budovy alebo stavby bytového domu vrátane všetkých stavebných súčastí a technologických zariadení (napr. výťah, kotol, schodisko, vonkajšie prípojky patriace k budove a pod.), ako aj samotných bytových jednotiek, pričom kryje škody zapríčinené požiarom, bleskom, výbuchom, pádom lietadla a živelnými udalosťami. Poistné krytie sa vzťahuje aj na následné škody, ako sú napríklad škody spôsobené pri hasení či tie, ktoré sa stanú pri snahe o zabránenie vzniku ďalších škôd na poistenom majetku. Pri poistení bytového domu však ide o poistenie stavby ako takej – to znamená, že nejde o poistenie osobných vecí jednotlivých vlastníkov bytov, ale o poistenie celej stavby, nielen spoločných priestorov.

2. Kto môže toto poistenie uzavrieť?
Poistenie bytového domu je určené pre každého, kto potrebuje poistiť bytový dom – uzatvoriť si poistenie bytového domu teda môžu tak vlastníci bytových domov, spoločenstvá vlastníkov, ako aj správcovské spoločnosti, ktoré majú v predmete činností správu a údržbu bytového fondu. Zmluvu však môže s poisťovňou uzatvoriť len správca bytového domu, spoločenstvo vlastníkov bytov alebo osoba, ktorá má od spoločenstva vlastníkov bytov splnomocnenie. V prípade nájomných bytov vo vlastníctve štátu či obce tak môže učiniť iný vlastník – napríklad mesto.

Tomáš Potúček, Riaditeľ Úseku poistenia majetku a zodpovednosti poisťovne Generali

3. Ako by malo vyzerať ideálne poistenie bytového domu? Čo je takpovediac poistným základom pri tomto druhu poistenia?
Ideálne minimum pre poistenie bytového domu kryje samotnú stavbu bytového domu vrátane súčastí, pričom jednoznačne odporúčam pripoistiť aj vypratávacie náklady. Tie môžu v prípade poistnej udalosti predstavovať aj niekoľko desiatok percent z poistnej sumy bytového domu. Súčasťou dobre vyskladaného poistenia bytového domu by mala byť aj zodpovednosť. Pri poistení zodpovednosti si je potrebné preveriť, či okrem všeobecnej je zodpovednosť aj krížová, čiže medzi vlastníkmi bytov navzájom. Vo väčšine poistení bytových domov sú totiž vlastníci bytov uvedení ako spolupoistení, preto im poisťovňa preplatí zo všeobecnej zodpovednosti len škody, ktoré spôsobia okoloidúcemu, napríklad keď ulomený cencúľ zo strechy bytového domu spôsobí okoloidúcemu škodu na zdraví alebo ak sa v prípade požiaru vznieti od bytového domu susedná budova. Škody, ktoré si susedia spôsobia navzájom, ako je napríklad bežné vytopenie, sa z poistenia bytového domu uhrádzajú len v prípade dohodnutej krížovej zodpovednosti, preto by v ideálnom poistení bytového domu nemala chýbať. Zvážiť treba aj adekvátnu výšku poistnej sumy v prípade poistenia zodpovednosti, pretože z nášho pohľadu je veľakrát podhodnotená.

Ideálne maximum tvoria aj mnohé pripoistenia – napríklad škody spôsobené divožijúcou zverou, vandalizmus, prípadne škody spôsobené sprejermi. Pri nájomných bytoch je možné pripoistiť aj stratu nájmu. Ideálne by však mali byť kryté aj riziká, ktoré sa snažia pomôcť klientom po poistnej udalosti – ako sú náklady a asistencia pre ubytovanie ľudí zasiahnutých poistnou udalosťou, prípadne skladovanie osobných vecí po poistnej udalosti.

Škody, ktoré si susedia spôsobia navzájom, ako je napríklad bežné vytopenie, sa z poistenia bytového domu uhrádzajú len v prípade dohodnutej krížovej zodpovednosti, preto by v ideálnom poistení bytového domu nemala chýbať.

4. A čo rozsah rizík – čo všetko je potrebné mať poistené?
Pri poistení bytového domu je dôležité mať poistené všetky základné riziká, ktoré ohrozujú bytový dom, ako sú požiarne riziká, živelné riziká a škody spôsobené únikom vody z vodovodných zariadení. Všetky tieto riziká môžu spôsobiť skutočne rozsiahle škody na celom bytovom dome a náklady za opravu sa môžu vyšplhať na niekoľko desiatok tisíc eur, ojedinele, ako v prípade bytového domu v Prešove, aj na niekoľko miliónov eur. Aj únik vody z vodovodného zariadenia môže mať za následok veľké škody, najmä ak sa dostane k základom a jej pôsobenie naruší statiku domu. Nehovoriac o rôznych živelných udalostiach, keď víchrica strhne strešnú krytinu, krupobitie zničí fasádu či ťarcha snehu poškodí strechu bytového domu.

K týmto základným rizikám odporúčam pripoistiť aj frekventované riziká, ktoré sú akousi nadstavbou základného krytia. Často sa vyskytujúcimi rizikami sú napríklad krádež stavebných súčastí, vandalizmus a estetické poškodenie, poškodenie skla, atmosférické zrážky, búrlivý vietor, dym či poškodenie voľne žijúcimi zvieratami alebo vtáctvom, ktoré síce nespôsobia totálnu škodu, no môžu znehodnotiť majetok. V týchto prípadoch tak poistenie vyrovná škodu a fond opráv neostane prázdny.

5. Čo vidíte v súvislosti s poistením bytového domu ako najväčší problém?
Z môjho pohľadu je to komunikácia a samotné vysvetlenie, čo je predmetom poistenia. Je nesmierne zložité skoordinovať vysoký počet vlastníkov spolu s ich očakávaniami a návrhmi. Z toho vyplýva aj častokrát problematická poistná suma a s tým súvisiace podpoistenie bytového domu. Nastavenie adekvátnej poistnej sumy je totiž pri každej poistnej zmluve kľúčové. Ak nie je poistná suma dobre stanovená, môže spôsobiť komplikáciu, či už s prípadnou vinkuláciou voči úverujúcej banke, ale aj v prípade škody, keď nízko zvolená poistná suma nebude postačovať na znovuobstaranie poškodenej nehnuteľnosti a jej zariadenia. Aj z tohto dôvodu pravidelne upozorňujeme klientov, aby poistná suma zodpovedala skutočnej hodnote majetku. Odporúčam preto poistné zmluvy pravidelne prehodnocovať a v prípade, ak hodnota poisteného bytového domu vzrástla (napríklad po rekonštrukcii, výmene technológií a pod.), je potrebné zvýšiť aj jeho poistnú sumu. Vhodné si je pri poistení bytového domu dohodnúť aj indexáciu, podľa ktorej sa bude upravovať poistná suma, a to aj z dôvodu neustáleho nárastu cien stavebných materiálov. Správca a majitelia bytových domov si tak budú istí, že v prípade poistnej udalosti im poistné krytie vystačí na znovunadobudnutie nehnuteľnosti v potrebnej hodnote.

Ak hodnota poisteného bytového domu vzrástla (napríklad po rekonštrukcii, výmene technológií a pod.), je potrebné zvýšiť aj jeho poistnú sumu.

6. Ako čo najpresnejšie stanoviť správnu výšku poistnej sumy?
Pri stanovení adekvátnej výšky poistnej sumy je vhodné nechať si poradiť od odborníka. Obrátiť sa môžete na poisťovňu, ktorá má s týmto druhom poistenia bohaté skúsenosti, alebo na znalca, ktorý vám vyhotoví znalecký posudok a určí odhadovanú hodnotu bytového domu. V prípade nových bytových domov je možné použiť pri stanovení poistnej sumy informácie z rozpočtu pri výstavbe bytového domu. Aspoň orientačne je však možné využiť aj znalecké posudky jednotlivých bytov, ktoré sú častokrát prílohou k hypotekárnemu úveru, respektíve štatistickú ročenku vydávanú Štatistickým úradom SR ohľadom stavebných cenových indexov, kde sa uvádza priemerná hodnota na takýto typ budov.

7. Akú radu na záver by ste dali vlastníkom bytov?
Určite informovať sa o ich poistení – o rozsahu, limitoch a rizikách. Ďalej je potrebné myslieť aj na vinkulácie, prípadne záložné práva – keďže môže prísť k súbehu záväzkov voči bankám (rekonštrukcia bytového domu môže byť financovaná úverom a aj samotný byt môže byť zaťažený hypotékou).

Opäť pripomínam aj takzvanú občiansku zodpovednosť, ktorú ľudia ocenia napríklad pri neúmyselnom podpálení bytov sviečkou na adventnom venci. V týchto prípadoch bude totiž spôsobenú škodu poškodený alebo poisťovňa, ktorá požiar hradila, vymáhať od škodcu.

Myslieť by sme mali aj na osobné, prípadne podnikateľské veci a zariadenie, keďže mnohí ľudia pracujú v dnešnej dobe z domu. Tie je potrebné mať tiež zabezpečené. V súvislosti s týmto sa stretávame tiež s problémom stanovenia hodnoty týchto vecí. Moja rada znie – otvorte si všetky skrine, prejdite izbu po izbe a píšte si hodnotu obsahu do malej tabuľky. Zaberie vám to možno 20 minút vášho času, ale určite dosiahnete presnejší výpočet celkovej sumy vášho majetku.

Sú však situácie, ktoré poistenie nekryje, ako je strata predmetov či spomienok vo forme fotografií a filmov. Pri týchto veciach odporúčam spraviť si zálohu napríklad na USB kľúč, kde si nahráte fotky, videá, ale aj fotky alebo kópie rodných listov, diplomov a podobne. Tento USB kľúč dajte následne do úschovy niekde mimo miesta poistenia (napr. u svojich blízkych).
Poistenie má pomáhať v ťažkých situáciách, ale, žiaľ, ani to nie je všeliek. Jeho zmysel je však pri zmenšení útrap nezastupiteľný.

Pre viac informácií o poistení bytových domov sa môžete obrátiť na naše kontaktné centrum. Zavolajte nám na telefónne číslo 02/38 11 11 17, radi vám poradíme.