Skryté náklady pri rekonštrukcii domu

Chystáš sa rekonštruovať svoj domov? Či už ide o rekonštrukciu domu alebo bytu, vždy ide o časovo a finančne náročný proces. Správna kalkulácia všetkých nákladov a vytvorenie dostatočnej krízovej rezervy je kľúčom k tomu, že rekonštrukcia bude hotová včas a podľa tvojich predstáv. Nie je totiž nič horšie ako to, že ti zostane rozbitý domov a jeho dokončenie mimo tvojich finančných možností. 

V tomto článku sa nebudeme venovať predvídateľným nákladom na rekonštrukciu ale zameriame sa na skryté a ťažko predvídateľné výdavky, ku ktorým môže ale zároveň nemusí dôjsť, no dokážu s plánovaným rozpočtom zamávať.

Vek nehnuteľnosti je priamo úmerný možným problémom a rizikám

Čim je nehnuteľnosť staršia, tým sa zväčšuje riziko skrytých výdavkov. Medzi najčastejšie patria:

• Inštalačné rozvody nevyhovujúce súčasným normám (kanalizácia, elektroinštalácie, plynové rozvody, bleskozvod…)
• Problémy s izoláciami ako napríklad použite azbestu resp. eternitu, presakovanie vody, nedostatočné alebo žiadne zateplenie
• Nevyriešené tepelné mosty s kondenzáciou vody a vznik plesní
• Drevené konštrukcie napadnuté hubami alebo hmyzom
• Nepreskúmané geologické podmienky – prameň, vysoké hladiny podzemných vôd, kontaminácia pôdy skládkou alebo skalnaté podložie
• Nedostatočná alebo nepresná dokumentácia inžinierskych sietí pod pozemkom

Ako sa vyhnúť týmto nepríjemným prekvapeniam? V prvom rade je dôležité spraviť dôkladný plán. Čo chceš upravovať, ako to chceš upravovať a v akých fázach bude projekt prebiehať. Následne je dôležité prizvať k týmto plánom špecialistov, ktorí dokážu zanalyzovať tieto riziká. Môžeš zájsť na stavebný úrad a informovať sa, či v okolí tvojej lokality došlo k niektorým z týchto rizík. Takisto sa neváhaj opýtať priamo susedov, ktorí si rekonštrukciou podobnou tej tvojej už v minulosti prešli.

Plánuj ešte detailnejšie

Čím je rekonštrukcia rozsiahlejšia a finančne náročnejšia, tým je časový a finančný plán dôležitejší. Snaž sa ísť do čo najväčších možných detailov. Skrutky alebo pásky sú centové záležitosti ale v súčte ťa ich cena môže prekvapiť. Po tom, čo si pripravíš rozpočtový plán prihoď k nemu aspoň 15% – 20% rezervu.

Všetok tovar si zabezpeč vopred. Pokiaľ nemáš kde skladovať dlažby či podlahy, skús sa dohodnúť s predajcom, že ich na ten čas uskladní. Ak to nie je možné, riešením môže byť aj krátkodobý prenájom skladu alebo lodného kontajnera. Nie je totiž nič horšie ako keď máš rozbitú kúpeľňu, nachystaných robotníkov a nakoniec zistíš, že dlažba, ktorú si chcel/-a nie je skladom v dostatočnom množstve.

Keď sme už pri tých dlažbách alebo parketách, tak jej vždy zakúp o 10% viac. Táto strata vzniká na odrezkoch ale takisto dochádza aj k poškodeniu napríklad pri preprave, uskladnení alebo rozbaľovaní. V rozpočte je ideálne rátať už s výsledne vybranými modelmi dlažieb či parkiet, obkladového materiálu aj farieb na steny. Rozdiely medzi jednotlivými značkami sa môžu, najmä pri väčšom priestore, podpísať na výslednom rozpočte.

Pri plánovaní časového harmonogramu rátaj s tým, že môžu vzniknúť nečakané časové okná. Lepidlá potrebujú vytvrdnúť dlhšie ako sa čakalo, stavebný materiál pri nečakanej búrke zmokol a je potrebné počkať kým vyschne alebo betón nezreje tak rýchlo ako sa predpokladalo. Byť nedočkavý a unáhliť tieto nevyhnuté chemicko-fyzikálne procesy sa nevypláca a zvyčajne to nakoniec vedie k ešte väčšiemu oneskoreniu a ešte vyšším nákladom. Ak plánuješ búracie práce, nezabudni si naplánovať aj odvoz stavebného odpadu.

Administratíva

V prípade každej väčšej rekonštrukcie alebo stavbe rodinného domu sa nevyhneš návšteve stavebného úradu. Podľa rozsahu prác stačí buď stavbu ohlásiť alebo získať stavebné povolenie. To sa riadi stavebným zákonom č. 50/1976 Zb. V skratke to znamená, že:

• Ohlásenie stavby ti bude postačovať v prípade drobných stavieb plniacich doplnkovú funkciu, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie alebo v prípade stavebných úprav, ktorými sa podstatne nezmení vzhľad stavby ani spôsob užívania, alebo pri udržiavacích prácach, ktoré by potenciálne mohli mať vplyv na stabilitu stavby, životné prostredie alebo jej vzhľad.
• Stavebné povolenie si budeš musieť vybaviť pri zmene stavby napríklad pri prístavbe, nadstavbe alebo stavebných úpravách. Takisto stavebné povolenie je povinné pri búracích prácach pri ktorých sa mení vzhľad, priestorové usporiadanie, spôsob užívania alebo dôjde k zásahu do nosných konštrukcií.
• Naopak, stavebné povolenie ani ohlásenie stavby nepotrebuješ pri opravách alebo výmene fasády, odkvapových žľabov, odtokových rozvodov, oplotenia, oprave plochých striech alebo výmene strešnej krytiny. Takisto na úrad nemusíš bežať ak chceš vymeniť nepodstatné stavebné konštrukcie ako napríklad vnútorné priečky, omietky, obklady stien, podlahy, dlažby, okná alebo dvere.

Vybavenie stavebného povolenia v prípade, že si všetky úrady, posudky a vyjadrenia získaš sám/-a sa hýbe okolo 100€. Na trhu však existujú spoločnosti, ktoré toto dokážu vybaviť za teba. Ceny týchto služieb sa pohybujú od 650€ vyššie.

Poistenie

Pri výbere stavebnej firmy sa presvedč, že daná spoločnosť má adekvátne stavebné a montážne poistenie. Chyby sa stávajú aj keď sa im snažíme vyvarovať. Môže sa stať, že pri stavebných prácach dôjde k poškodeniu tvojho majetku alebo aj majetku niekoho iného, napríklad suseda. To, že bez zmluvy s dodávateľom sa nemáš do ničoho púšťať veríme, že nemusíme pripomínať.

Po dokončení všetkých rekonštrukčných prác je veľmi pravdepodobné, že hodnota nehnuteľnosti vzrastie. Je preto dôležité zájsť za tvojou poisťovňou a dohodnúť si zmenu krytia v poistení nehnuteľnosti alebo domácnosti tak, aby zodpovedala novej situácií.

Rešpektuj svoje okolie

Pri rekonštrukcií je normálne že vzniká hluk, vibrácie či špina. To všetko môže negatívne ovplyvniť kvalitu života tvojich susedov a naštrbiť susedské vzťahy. Je vhodné a slušné pred rekonštrukciou informovať svojich susedov čo plánuješ, aký je časový harmonogram a na čo sa majú pripraviť. Koláčom a fľašou dobrého vína si ich môžeš nakloniť na svoju stranu a vyvarovať sa tak nepríjemným situáciám.